近日，记者走访了市区一些高层住宅小区后了解到，随着越来越多的电梯被应用到小区中，以电梯故障率高、维修费用高、业主满意度低为代表的“两高一低”问题，逐渐成为业主和物业管理单位共同的烦恼。一方面，业主们抱怨，每年向物业管理单位缴了不菲的物业管理费后，电梯仍故障频发；另一方面，物业管理单位也抱怨，高额的电梯运行维护成本已经让他们“承担不起”，如果再出现不在保修范围之内的故障，他们就不得不设法动用业主们的住宅专项维修资金了。

    那么，小区电梯的运行维护成本究竟有多高？开发商、物业管理单位和业主三者如何分摊这些成本？住宅专项维修资金能否用来维修电梯？怎样才能降低电梯的故障率呢？记者对此进行了采访。

    算账：16台电梯一年“花钱”164.8万元

    “我们几乎承担不起这项开支了！”说起小区电梯的运行维护成本，北京路上某高层住宅小区的物业管理单位负责人连声叹气。他给记者算了一笔账：“小区电梯的运行维护成本主要包括三个方面，即电费、日常维修保养费和年度检验费。我们小区共有16台电梯。以前，每台电梯每个月的电费达11000元~12000元。后来，我们采取了分时段关停部分电梯的措施后，每台电梯每月的电费下降到8000多元。对电梯按年度检验是国家规定的程序，每台电梯每年的检验费是4000元。日常维修保养费由物业管理单位和电梯维保单位双方商定。目前，我们小区每台电梯每年的维修保养费为3000元~3500元。”

    该负责人强调，日常维修保养费主要用来保养和维修小毛病，出了大毛病就没有办法了。如果需要更换电梯的重要部件，所需费用较高，则要另想办法。如果小区交付不满五年，应由开发商承担；超过五年了，可申请使用住宅专项维修基金。“可是在现实中难以执行。我们小区虽然在五年期限内，但开发商早就不管了，不会承担维修费用。所以，我们物业管理单位只能苦苦支撑”。

    记者算了一下，如果该小区的电梯在一年内没有遭遇重大维修，每台电梯每年的运行维护费至少为10.3万元，16台电梯一年的运行维护总成本即为164.8万元！这个数字确实相当可观。

    电梯电费竟然这么高？一位电梯业内人士告诉记者：“电梯确实很耗电，每启动一次大约要花一元钱。所以，很多电梯采取了并联控制的节电模式，避免层层停靠，以节约电费。”

    记者还了解到，虽然电梯售出后可保修一年，但如果保修期内出现人为导致的故障，还得由使用单位，也就是物业管理单位和业主掏钱维修。同时，由于电梯维修保养技术含量较高，维保人员的工资也相对较高，这也决定了电梯日常维保费用较高。此外，时间长了，电梯部件难免老化，而更换一些重要部件动辄要上万元，更换整台电梯则要几十万元。

    纵深：住宅专项维修资金“能力”有限

    当电梯遭遇重大维修时，很多物业管理单位都在打住宅专项维修资金的主意。那么，住宅专项维修资金能否用于修理电梯？这笔钱能从根本上解决小区电梯维修费用紧张的问题吗？记者就此采访了淮安市物业管理中心物管科科长韩树桃。

    “目前，市区高层住宅小区的住宅专项维修资金缴存标准是每平方米100元，其中50元为电梯大中修改造和更新专项费用。”韩树桃说，如果某小区想动用住宅专项维修资金维修或更换电梯，首先要提供特检院的整改通知或检查报告，然后再确认申请人的资格以及该小区有没有缴纳住宅专项维修资金。属于“房改房”的住宅小区，业主应向原产权单位反映，由原产权单位向市物管中心提出申请；设有业主委员会的小区，应由业主委员会提出申请；没有业主委员会的小区，可请求所在街道办出具申请。不过，根据《中华人民共和国物权法》，想要动用住宅专项维修资金维修、更换电梯，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。“这是整个流程中难度最大的环节。如果“两个三分之二”的原则达不到，就无法申请成功”。

    “不过，因为电梯使用涉及人身安全，相关法规也在不断探索和改进之中。”韩树桃说，2011年起，市物管中心开辟了针对电梯、消防等紧急情况的绿色通道。“也就是说，如果遇到紧急情况，物业管理单位可先向市物管中心‘借’钱启动维修工程。一般可以先‘借’维修总费用的10%，待维修结束并经申请人和施工单位验收后，由施工单位出具决算，送审计部门审计后，市物管中心再付尾款。结算尾款时，相关单位必须提供规范齐全的手续，包括符合条件的业主签名等”。

    韩树桃还提醒，小区电梯的维修不能全指望住宅专项维修资金。因为这部分资金由业主在购房时一次性上缴，数目有限，而且国家规定：住宅专项维修资金业主分户账面余额不足首期缴存额30%的，应当及时续交。也就是说，真正能“用”的维修资金只有70%，可现在，动用维修资金的申请在逐年上升。“随着时间的推移，房屋、电梯出现的问题会越来越多，所以，业主续交住宅专项维修资金的期限可能也会越来越短”。

    观点：电梯“花钱”，最终还得业主埋单

    电梯运行维护成本如此巨大，钱由谁掏呢？江苏省特种设备安全监督检验研究院淮安分院（简称“特检院”）副院长、高级工程师吴勇和淮安市物业管理中心物管科科长韩树桃均表示，业主们向小区物业管理单位缴纳的物业管理费中基本包含了这笔成本。也就是说，业主们承担了小区电梯的电费、日常维修保养费和年度检验费等三项支出，但是不包括重大维修的费用。

    一些小区物业管理单位提出，小区交付五年之内，电梯重大维修的费用应由开发商承担，而五年之后，则可申请使用住宅专项维修基金。可事实上，在小区交付之后仍愿意继续“投资”的开发商少之又少，而物业管理单位就背上了“黑锅”。

    吴勇表示，目前，小区业主委员会聘请物业管理公司以及电梯维修保养公司都属于市场行为。业主肯定想尽量缴纳较低的物业管理费而享受较优质的服务。而物业费的高低在一定程度上影响着包括小区电梯在内的服务质量的好坏。另外，小区电梯一旦遭遇重大维修，如果开发商不管或已超过责任期限，物业管理单位就会设法动用住宅专项维修资金。但业主们通常对此很敏感，反对者较多。不管过程如何，最终业主还得掏钱修好电梯。

    延伸：养成好习惯，让电梯少“花钱”

    业主们在使用电梯时如果养成一些好习惯，或许可以降低电梯的故障率，进而达到让电梯少“花钱”的目的。特检院的专家提供了一些建议。

    吴勇表示，特检院只是法定的电梯检验机构，他们的检验不能代替施工和维保单位的质检。所以，小区电梯状况的改善需要多方共同努力，尤其是使用单位的管理水平和维保单位的养护质量。“目前，国家尚未出台强制性的电梯报废标准，正确使用电梯可以降低故障率，延长电梯的使用寿命”。

    如何正确使用电梯呢？吴勇说，首先，不能将载客电梯当成载货电梯使用。特殊情况下，需要用载客电梯运送货物时，应该将货物包装整齐，均匀放置，并且有专人管理。使用电梯时，如果发现电梯里没有合格标志或者已经过期了，应该及时向质量技术监督部门反映。另外，如果电梯门不能正常打开，里面的人千万不能采取扒门、踢门等措施。因为电梯并不是一个完全密封的区域，四周都有缝隙，顶部还有风扇，乘客在里面不会出现呼吸困难的现象。同时，电梯关人其实是电梯在故障状态下启动的安全保护措施，人在里面一般情况下是不会有危险的。此时，应拨打电梯里提示的报警电话或按电梯里的紧急呼救按钮，等待专业人员救援；也可用手机拨打公安110报警，公安110会联系专业人员到场营救。物业管理单位和电梯维保单位接到求助电话后应按照应急救援预案采取正确的救援方式。