萧山：住宅电梯维修 巨额费用谁来承担
2012-7-16 11:07:00
来源：萧山日报
　　今年4月份，明辉花园10部电梯年检，均被检测为不合格。当天，质监邀约小区业主委员会、物业、电梯维保单位开协调会。由谁出钱维修、更换，成了摆在面前的一道难题。最后,三方负责人签字画押承诺整改。时至今日,虽电梯检验合格,但涉及维修费用归属问题,电梯轿厢内，却仍旧没有贴上检验合格证。这个纠缠在业主、物业公司、维保单位三方之间的事，成了萧山住宅电梯问题矛盾集中的缩影。
　　随着萧山的发展，城市化水平不断提升。放眼四周，越来越多的高楼大厦拔地而起，随之而来是电梯数量与日俱增。据萧山质监统计，截至目前，萧山已经有近7900台电梯，每年，电梯的数量还在以15%-20%的速度增加。
　　所有机械设备都存在老化现象，电梯也是如此。这个与老百姓生活息息相关的设备老化之后，该由谁出钱维修、更换，成了摆在现实面前的一道难题。位于兴园路上的明辉花园，就遇到了这个难题。
　　电梯一年“罢工”两三次
　　用明辉花园小区业主俞先生的话来说，电梯上上下下的时候，噪音很大，慌兮兮的。时不时的，电梯还会“罢工”。“印象中，几乎每年都有两三次电梯故障，居民只好爬楼梯上下。”俞先生说，上了年纪的老人们吃不消了，到物业抗议。“我们每年都交物业费，没有道理不修电梯。”
　　这个以高层住宅为主的小区共有10部电梯，迄今为止，这些电梯，已经为小区居民服务了近10年。可从2008年开始，电梯却故障连连，住在里头的居民每天心慌慌。
　　根据俞先生的描述，记者进行了实地探访。在小区15幢电梯内，没有96333电梯应急电话标志、安全检验合格标志。轿厢顶部灯管的电线直接裸露。轿厢四周，锈迹斑斑，还有一些人写上了小广告和不雅用语。在这个单元楼门口，还堆放了一些用白色麻袋装成的建筑材料，路过的小区业主说，经常有装修工人用载人电梯装工程材料。
　　小区电梯为何频频出现问题？小区物业公司负责人汪亚峰认为，一大原因是小区流动人口多。“流动人口一多，物业管理难度就大。就拿电梯来说，客观来讲，出租户们对于电梯的使用比业主们更加随意。”据了解，明辉花园共有700多户住户，目前有人居住的有580余户，其中包括约200户出租户。
　　10部电梯年检通不过
　　今年4月份，杭州特种设备检测院对明辉花园10部电梯进行了年检，所有电梯被检测为不合格设备。4月20日，萧山质监对明辉花园下达了特种设备安全监察指令书，责令小区于5月10日前采取整改措施，消除隐患。当天下午，质监将小区业主委员会、小区物业、电梯维保单位三方邀约到一起，开了一个协调会。
　　经过3个多小时的协调，一份由这三方负责人签字画押的整改承诺书，于当天“出炉”。三方表示会及时整改，确保5月10日前检验合格。
　　整改之后，明辉花园小区电梯确实有了一些改进。比如，每个电梯都装上了监控，电梯门口也贴上了提醒住户文明乘梯的告示。物业公司通过监控，可以24小时看到电梯内的情况，甚至及时制止一些不文明举动。但让关心电梯一事的业主们不解的是，虽然经过了维修和整改，但5月10日早已过去，电梯轿厢内，却仍旧没有贴上检验合格证。
　　萧山质监相关工作人员解释，经过维修，明辉花园的电梯已经检验合格了，杭州市特种设备检测院也颁发了临时合格证，但是因为物业一直未缴纳9000多元检验费用，所以正式合格证检验部门还没有颁发。而物业没有缴纳检验费用的原因是什么，记者试图再次联系汪亚峰，但直到截稿前，其手机一直提示暂停服务。此外，2万多元的维修费，目前仍由维保公司垫付。
　　电梯大修资金何处来
　　虽然电梯进行局部维修之后，已经检验合格了。但维保公司根据质监的整改要求，对10部电梯又再次做了检查。检查结果显示，所有电梯无一例外存在较大问题，比如曳引磨损严重、主机漏油、主机电动机轴承老化、控制柜风扇无效、电梯运行轿厢晃动大、上行按钮无效等等。
　　“举个例子来说，曳引磨损严重，容易造成曳引轮磨损打滑，而引起电梯溜车、滑车。”杭州市特种设备检测院工作人员说，只有大修，才能彻底解决电梯故障。
　　维保单位随后列出了10部电梯的维修费用预算，共需24万多元。如此庞大的一笔数目由谁来出，成了摆在各方面前的难题。各方各有看法，相互争持不下。
　　物业称，其只负责电梯的小修小补，大修费用不该由自己承担；但业主称，早已付过物业费，这笔钱由自己出，没道理。
　　那最终将如何协调其中矛盾，以便早日修好电梯呢？物业维修基金，似乎成了最后的一根“救命稻草”。
　　首个申请维修基金小区
　　物业维修基金，也叫房屋维修基金，是业主在购房时缴纳的一笔费用。该笔资金归全体业主共同所有，通常由物业所在地行政主管部门代管。当房屋共用部位或者共用设施保修期满后需要维修时，经过业主同意后，物业公司就可以申请利用这笔基金进行维修。
　　2010年，杭州市曾经出台《关于涉及公共安全的电梯和消防设施维修申请使用专项维修资金相关事项的通知》。该通知规定，关于电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备维修、更新和改造，可以在经过相关单位审核后，持相关资料向市专项维修资金管理部门申请专项维修资金。
　　目前，明辉花园正在着手申请使用这项电梯专项维修基金，为萧山首例。让业主们烦恼了很久的电梯维修一事，终于有了点盼头。
　　类似“明辉花园”萧山有多少
　　截至目前，我区已经有近7900台电梯。其中，数量前三甲的为乘客电梯、客货电梯和载货电梯。乘客电梯数量最多，有近3700台，占到了总数的近一半。与此同时，每年我区的电梯数量仍旧在以15%-20%的速度增加。
　　而目前注册登记使用10年以上的电梯，有约230台，占总数的3%，而230台这个数据，势必随着时间的推移而不断增长。一方面，新电梯纷纷“上马”，投入使用；另一方面，“服役”10年左右的老电梯数量增加，面临设备老化、维修更新、检测监管等问题。几乎所有问题集中到最后都可以被归纳为：缺少资金、法规滞后。
　　电梯修换资金缺口大
　　电梯是一个由曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统等零部件组成的综合系统。一般使用3年后，就会陆续出现一些小故障，5年以后就需要大修，电梯使用10年以上，基本零部件就会陆续出问题，安全隐患也会增多。而一旦电梯有一个部分出了故障，都必须通过维修或更换零部件来消除故障。
　　按照电梯的规格和档次不同，一般一台电梯维护保养的年费用，每年大概在3000元至5000元不等。而这部分维护保养的费用，物业公司一般都能够承担。但一旦遇到大修甚至更换，动辄上万或者几十万的费用，却让物业和业主两方面开始互相“踢皮球”，前者以“很差钱”为理由，而后者则以“交过物业费”为由，最终没有结果。
　　更换一台电梯到底要多少钱？物业维修基金能否填补缺口？记者算了一笔账。
　　按照2004年出台的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》。多层物业维修基金按照每平方米建筑面积30元缴纳，高层、别墅等则按照每平方米建筑面积60元缴纳。这一缴纳数额在2007年时，又发文进行了修改，带电梯的多层物业维修基金上涨至每平方米建筑面积60元。
　　以一幢20层住宅楼为例，每层楼2套房，每套房150平方米，配备一部电梯。这幢住宅楼所有业主缴纳的物业维修基金，为36万元。假设这个单元楼需要更换一部20层20站的电梯，以三菱电梯为例，国产的要39万元，进口的则要55万元。这里必须说明的是，物业维修基金并非只用于电梯的维修和更换，而是用于涉及所有房屋共用部位或者共用设施保修期满后的维修费用。因此，如果电梯需要大修甚至更换，资金缺口十分巨大。
　　随着时间推移，电梯老化加剧、维修更换资金短缺等等问题必将暴露，届时如何处理这个巨大的资金缺口，将成为摆在多方面前的难题。
　　国家尚未出台电梯整体报废评判标准
　　根据2011年出台的《杭州市电梯安全监察办法》，电梯使用期限超过15年的，使用单位应当向检验检测机构申请技术评估，并在之后每5年进行一次技术评估，作为电梯改造、重大维修的依据。由于电梯使用环境、使用频次、各厂家的配件质量、维保情况不尽相同，很难用同样的标准去设定报废年限，截至目前，虽然一些城市已经出台了地方性法律法规，但从国家层面而言，迄今没有出台电梯整体报废评判标准的相关规定，导致很多规定无法真正落实。
　　比如，《浙江省特种设备安全管理条例》明确禁止销售、转让、出租、出借和适用依照国家规定应当报废的特种设备，因为缺少电梯的报废评判标准，这一规定形同虚设。
　　没有法律强制性的报废年限规定，一来，让一些不法分子有机可乘，使拼装电梯成为了可能有的产物，二来，也让检验部门在遇到老旧电梯需要作出判废依据时，缺乏相关标准的支持，导致监管部门对于使用报废老旧电梯的查处也处于无据可依的状态。
　　电梯困人急救常识
　　一旦受困及时拨打96333
　　乘客乘坐电梯时，应当先查看电梯是否在检验合格有效期内。在乘坐电梯过程中，要严格按照电梯警示标语文明乘梯。
　　一旦遇到电梯出现意外故障而突然停止运行的情况，被困乘客最安全的对策是“处变不惊”，拨打96333电梯应急电话等待救援。因为电梯轿厢才是真正安全的空间，千方百计用“逃出”轿厢的办法进行自救往往是危险的选择。
　　据了解，杭州市96333电梯应急电话背后，是一支保障电梯安全的“机动部队”。每张96333标志都对所张贴的电梯进行了唯一编号，一旦市民受困电梯，无需关注电梯品牌、维保单位等信息，只需要拨打96333，所有后续的救援工作均有96333呼叫中心同意安排调度。该调度指挥系统还与120、110联网，可实现全方位的应急求援。据了解，自去年6月96333延伸至我区以来，目前我区覆盖96333的电梯已经有近2000台，今年年底计划增加至4000台。