• 2014-4-4 9:41:00
• 来源：扬州晚报
    笔者2001年曾以《扬州何时向高层发力》为题，在扬州有关媒体刊发了探讨高层住宅何时能在扬州普及的文章。那时我市只有4幢小高层住宅，而且都不是开发商建设后销售给普通居民的，其中两幢位于新城花园农贸市场西侧，层高为11层，是扬州第二发电厂建设的职工宿舍楼；另两幢在江苏油田境内，也属油田自建宿舍楼。这两处小高层住宅都是由各自单位投资建成后作为福利房分配给内部职工的，因此，可以说小高层住宅还没有开发商建设或销售，在我市居民心中，还是一个可望而不可及的梦，虽能看到，却还不能够享受到。

    此后，高层住宅逐渐在扬城出现，并如雨后春笋般层出不穷，到目前为止，我市的住宅已经从过去的以多层开发为主演变为以高层开发建设为主。高层住宅已经成为我市居住类物业的主力军。然而，随着高层交付使用时间越来越长，高层的最重要的配套设施之一的电梯正成为业主和物业管理企业共同头疼的重要问题。

    据了解，我市首批高层或小高层住宅交付使用普遍介于8-12年之间。虽然目前电梯尚不像汽车类产品一样存在强制报废年限要求，但根据电梯通常的使用年限10-12年，我市首批高层住宅的电梯普遍处于大修或更新改造期。目前，我市可以通过绿色通道，提取维修资金对电梯进行维修，但这只能解决燃眉之急，只能进行一些零配件更换的小型维修，如果涉及到更新改造，即使100%动用业主的公共维修资金，也无法满足资金需求。我市首批电梯的更新改造问题正进入“瓶颈期”。

    小区电梯风险日趋频繁

    随着电梯使用年限的增长，其性能逐渐不稳定，老化和磨损相对严重，容易出现坠梯、关人、停梯、夹人等事故，对业主和使用人的生命财产安全带来了不可预测性，这已成为业主和物业管理企业共同担心的最重要问题。电梯使用类的投诉在小区物业管理中的投诉比例正逐步上升，成为物业管理企业的头疼话题。

    去年，市区某小区因电梯突然间断，造成一乘客被下坠的电梯碰伤面部，遭乘客大额索赔。在分析电梯故障的原因时，有关业内专家认为，并非保养或部件损坏造成的，而是由于电梯使用年限较长，电梯容易造成不可预见的突然停梯等事故，这类风险很难通过正常的保养或维修发现，彻底解决的办法只有进行更新或改造。虽然此问题被物业企业调解成功，但是电梯使用的风险依然无法消除。

    市区一纯高层小区的物业项目经理告诉记者，他们小区也曾多次发生电梯故障，主要原因是电梯使用时间已经普遍在7年左右，正进入事故高峰期。他们曾咨询过相关电梯专业人士，给出的办法是无法绝对保证正常运行，可能更新才能有助于解决这类风险。他们一幢18层的高层电梯就在去年关过6个人，当时客人从楼上下电梯，突然被关，即使物业公司想方设法最快地解救了客人，但是业主对此非常有意见，认为是物业公司工作不到位造成的，到现在也不肯再交物业费。

    记者走访了我市市区交付较早的十多个高层小区，不少业主和物业管理工作人员都表示电梯使用时间较长、经常出现故障是他们甩不掉的烦恼，乘坐电梯的安全性是他们关注最大、最多的担忧。

    小区电梯更新改造的困扰

    小区电梯属于小区的共用设施设备之一，但不属全体业主共有，只是本单元部分业主的共有设施设备。《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”同时，《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”根据上述规定，业主有权动用维修基金用于电梯的维修，同时也包括电梯的更新和改造等维修事项。关键是公共维修资金按单元计算的话，很难满足更新和改造的需要，即使100%提取维修资金，也无法实现更新。

    未完待续

    据业内人士透露，要想实现电梯的更新，以1台承载量为1000千克的电梯为例，9-11层的电梯大约需要15万元，12-18层左右的电梯在20万元左右。按房屋使用年限70年、按每10-15年更新一次计算，其间至少需要更换3-4次电梯。

    参照上述价格来计算，对于11层的电梯来说，若为1梯2户的单元，11层的住宅更换一台电梯每户约需要承担7000元，更换4次为每户21000元；对于18层的住宅来说，按规定应配置双电梯，若为1梯3户的单元，每户约需要出7500元，更换4次为每户30000元。

    虽然相关法律法规规定，对于维修基金不足的部分，由业主进行分摊。但对于小区物业费尚无法收足的小区来说，如此大的费用要从业主口袋里掏出来非常困难，这将会让电梯更新改造过程陷入两难的境地。

    小区电梯更新路在何方

    《江苏省物业管理条例》第七十五条第二款规定："本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。"对于目前在建或尚未建设的高层小区来讲，这一规定的出台将会解决困扰业主和物业公司的大问题，这类项目今后的电梯更新改造会有了资金保障，其管理难度会大大降低，小区电梯的安全性能也会大提高。

    但是对于现已交付使用的小区来说，电梯的更新改造费用如何落实仍是一大难题。业内有关人士表示，电梯的更新改造问题是一个全国性的共性问题，也是一个复杂的问题和，这不是业主或物管单方面能够解决的困难，需要各方面的共同重视和支持。

    《江苏省物业管理条例》第七十五条第一款规定："住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。"理论上更新改造所需资金应由相关业主共同分摊，但是其费用的额度过大，从征收的角度来说困难重重，可安全问题又容不得忽视。业内专业人士认为，现有的电梯更新改造费用可采用多方筹集的办法进行消化。

    据了解，上海、海宁等地正在试行有关办法，采用"业主承担一点、维修资金提取一点、政府补贴一点"的办法对老旧电梯实施改造。海宁正在试点的办法是，对于没有筹集住宅电梯更新专项资金的高层住宅（指7层以上）物业电梯以及高层住宅物业与相连非住宅物业的共用电梯，如果使用年限超过10年（含）且单次维修更新费用超过10万元（含）的，每台电梯可一次性享受5万元的政府补贴。

    一位物业从业人员告诉记者，扬州可以借鉴老旧小区整治改造的办法，今后将电梯等设施设备纳入到改造范围，由政府适当对改造费用作相应补贴，以保证老旧小区电梯的正常运行。