• 2015-1-19 9:36:00
• 来源：解放日报
    都属于保障型资金，社保基金早早地入市了，住房公积金和养老金入市寻求保值增值，也已有了明确方向，只待制度设计的最后完善。接下来，会不会轮到住宅维修资金这一笔规模也不小的房屋“养老金”？
　　■本报记者　蒋娅娅

　　一直以来，市场对于住宅维修资金的质疑和争议，除了资金的低使用率，使其成为一笔“沉睡”的巨额资金；投资无门，巨额资金只能“躺”在银行账户里，任其贬值，更使得维修资金备受诟病。
 
　　站在管理者的立场，住宅维修资金的安全使用最为重要，因为这一笔资金一旦被滥用，或是遭遇损失，将是不可逆的。
 
　　一边是资金安全性，一边是保值增值抵抗通胀，住宅维修资金如何在确保安全与拓宽投资渠道之间找到一个平衡点？

　　躺着贬值的巨额资金

　　根据原建设部和财政部2007年联合颁布的　《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金只有两种收益方式，一是存在银行账户获取利息收益，二是在银行间债券市场或商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期，增值收益可转入专项维修资金滚存使用。
 
　　仅仅是储蓄和国债，对于这一笔巨额的维修资金而言，其收益远远赶不上通胀、赶不上物价的涨幅。躺着贬值，成为这笔资金最大的尴尬。
 
　　算一笔账，根据某住宅电梯经销商推算，20层60米高度的楼房，目前一部电梯的价格大约为30万元。按照20年使用寿命，在20年后，这个单元的楼房需要更换一部新的电梯。20年后的电梯价格肯定不是30万元，假设电梯每年涨价幅度约为3%，那么20年后一部电梯至少超过50万元，而且电梯安装的人力成本、维修费用上涨趋势会更为明显。
 
　　按照一幢楼20层单电梯40户，每户建筑面积100平方米计算，每平方米开发商和住户缴足的维修资金为90.65元，每户即为9065元，整栋楼的维修资金总额为36万多元。就算以目前银行一年期存款利率2.75%计算，20年后维修资金大概也在50多万元，而电梯价格算上安装以及其他费用，可能会高于维修资金。而事实上，部分维修资金可能并没有按照一年期定期来存，而是只有0.35%的活期利率。何况这20年间，除了电梯维修，这栋楼还有很多其他的维修开支。
 
　　维修资金长期“躺”在商业银行里，不仅不能通过投资升值，而且还在反向贬值。当初按照建筑安装成本一定比例交存的这笔房屋“养老金”，随着一年年的积累，贬值加剧，到了房子需要大修时，可能已经无法为房屋“养老”了。

　　难以突破的现实障碍

　　“市场关注的是保值增值，但作为管理者，我们更关注的是这笔维修资金的安全使用。”上海市物业管理事务中心主任马浩元说。
 
　　在这一个法律法规限定的框架内，上海房管部门也做了积极的努力。
 
　　马浩元告诉记者：“由房管部门代为管理的这部分维修资金，我们中心制定了一个组合存款方案，目前的年收益率为3.3%。”按照目前的政策，只能做到这一步。在他看来，外界极力在呼吁保值增值，但维修资金要拓展投资渠道，确实还存在现实的障碍。
 
　　《物权法》早已规定，维修资金属于业主共有。任何一个管理方或者运作方，都不能代替业主个人进行投资选择。而且无论房管部门还是业委会，都只是受业主委托保管资金，决策的权利仍在业主手中。如果要以维修资金来进行投资，必须要征得全体业主的同意，这是一个很难突破的障碍。
 
　　不仅如此，维修资金看似与公积金、养老金类似，都属于保障型资金，但实则也是完全不同的运作模式。维修资金不但专款专用，而且在维修资金的账户设置中，一个总的维修资金账户下，不但要按每幢住宅立账，还要有每套住宅单元的分户账。也就说，资金是在每家每户自己的账本上。维修资金不存在资金统筹的概念，要进行投资运作，难度更大。

　　如何突破现实困境

　　维修资金的保值增值，有着无法突破的现实障碍。但马浩元认为，作为一个改革方向，将来也不是没有可能。只有待法律法规修订及制度改革，来为维修资金保值增值打开一道口子。
 
　　目前，市场上除了银行存款以及购买国债，还有其他的低风险甚至保本的投资理财选择。业内人士建议，未来维修资金的投资渠道拓宽，不妨从这些低风险的理财投资开始。
 
　　除此之外，市场化运作也可以成为维修资金突破保值增值困惑的一个方向。
 
　　从海外经验来看，美国的公共维修资金管理，是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金，都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。在这一市场化的操作模式下，美国在制度设计过程中充分考虑了资金闲置的增值问题，在资金闲置期限内，留足15%的备用金之后，可以由基金公司以借支的方式借给世界银行等大银行获取利息收益，或是进行其他方式的投资理财。
 
　　新加坡、香港等地对于公共维修基金也是类似的操作模式。但这有一个前提，就是资金运作机构的独立性。而目前，无论是房管部门还是业委会都不是独立的法人。
 
　　维修资金作为房屋“养老金”，随着房屋维修、“养老”需求日增，对于这笔资金的规范运作需求，保值增值需求都会更高。“躺”着贬值的尴尬，一定会改变，但如何突破保值增值之困，还有待时间来给出答案。