日前，经四川省人民政府第64次常务会议讨论通过的《四川省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》），提请四川省十三届人大常委会第二十六次会议审议，自2012年7月1日施行的《四川省物业管理条例》正式迎来修订。物业的社区广告等经营性收入如何管理成为此次修订中的一大关注焦点。
小区电梯的广告收入，究竟应该归谁所有？
记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，业主有权按照《条例》确定的经营合同来协商分配物业广告收入、停车收入的比例，原则是公开公平。其中，物业广告收入等经营性收费由物业公司招商，业主可以相对少分；但停车收入等利用业主共有部分产生的收入，应当由业主多分。
未公开的小区广告收入有多少？
物业巨头布局社区媒体
小区的经营性收入归属主体是谁、是否必须公开，目前在成都还没有标准。
家住新里柏仕公馆的陈女士告诉红星新闻记者，小区每年都会公开经营性收入，包括广告和租赁停车位等。“2020年小区结余资金平均到每户有200元左右，直接存入业主的物业费账户，相当于抵扣了一部分物业费用。” 
而家住蜀龙大道的余女士则对小区物业收入的管理颇有意见。“小区业委会尚未成立，每到节假日都有前往周边景区游玩的市民把车停在小区地下车库，物业按照每辆20元收费，但业主群里，物业从未有提起过广告收入和停车收入的使用情况。”
让很多业主没想到的是，这笔未公开的收入，能在上市物业公司总收入中占据一席之地。
记者从一家国内知名物业服务集团有限公司成都分公司了解到，目前物业公司的广告等经营性收入的分配方式都包含在前期与开发商之间签订的物业服务合同中。“目前物业收入主要来自业主缴纳的物业费和广告等收入，目的都是为业主提供生活服务，扣除人力等成本后的净收益通常会和开发商按照五五或者四六的方式进行分成。”
采访过程中，物业公司往往回避小区经营性收入的规模和管理方式，但从几家上市物业公司的年报数据来看，社区增值服务以及社区传媒业务收入呈现出规模大、增速快的特点。
截至3月23日收盘，碧桂园服务（06098.HK）总市值超过2137亿港元。同日，碧桂园（02007.HK）总市值2095亿港元，碧桂园服务总市值首次超过碧桂园。而碧桂园服务最新发布的年报中透露，2020年社区传媒业务收入较2019年实现同比增长约273.6%，人民币约350.4百万元。碧桂园对外表示，未来将大力打造社区营销方案，加速社区媒体资源落地。
去年7月30日，碧桂园服务控股有限公司公告称，拟分阶段收购电梯广告商城市纵横。
保利物业的年报中也披露了社区媒体业务的收入明细。截至2020年12月31日止年度，保利物业源自社区增值服务的收入约为人民币1,748.3百万元，较同期实现约51.5%的快速增长。其中，社区媒体的收入约人民币89.8百万元，占社区增值服务总收入约5.1%，保利物业表示，将提高社区媒体点位的覆盖率，重点关注电梯、停车场等核心区域。
恒大物业年报显示，社区增值服务收入约人民币1264.1百万元，同比增长约120.6%，占总收入比约12.0%。其中，社区资产管理方面收入约人民币481.0百万元，同比增长约58.8%。年报中还指出，社区增值服务相较2019年的57.4%增长6.0个百分点，主要原因之一，正是加强了营收占比较大的社区传媒、车位租赁等重点业务，新增了二手房租售协助等业务。
通过“中间商”打包上广告
每部电梯每周133元
电梯广告费、停车费这笔钱有多少？
依靠电梯广告业务“发家”的新潮传媒，2020年11月与上市物业公司融创服务签订了《新型社区传媒战略合作协议》，就共同推进社区传媒资源的业务发展“达成深度共识”。
新潮传媒营销工作人员告诉记者，目前公司的电梯广告业务在成都覆盖了超过一千个小区，超过两万部电梯，广告受众在三千万人以上。值得注意的是，投放者只需要和新潮传媒联系广告投放事宜，无需经过小区物业。“我们已经和物业签订承包协议，只要不是个别房产类、医院类广告，都可以上，但我们也会限制一些诸如肛肠诊疗类的‘低端’广告。”
“目前在成都，无论什么点位、什么时间，广告投放价格都是统一的，但也不排除未来按照时段竞价的方式提高黄金时间，也就是早晚高峰期的价格。”这位工作人员给记者算了一笔账，假设成都中心城区的每个区有3000部电梯，每部电梯一块显示屏，从早上六点半到晚上十点半，共有12条15秒长度的广告进行轮播，每个投放者每周的支出约为40万元。红星新闻记者进一步计算得出，每部电梯每周的价格为133元。记者又从深圳市全媒通文化传播有限公司了解到，目前公司和成都1065个小区的物业公司签订了承包协议，广告客户直接在全媒通投放广告，同样无需与物业或者业主方面沟通。
记者在全媒通提供的一份成都电梯平面媒体资源表中看到，仅全媒通一家就在成都承包了6215个电梯/展示厅，共21520个平面广告位，还有1065个楼盘的16225个视频广告位。
一位全媒通销售人员告诉记者，目前平面广告和视频广告都按可以按周投放，100个单位起投，价格差别不大，但是也有最低消费。“电梯框架广告（平面的）是按周（7天一个周期）投放的，我们是100面起做的（100个点位，不是100部电梯，有的物业在一部电梯里装最多6面框架的）。100块框架每周的预算要10000元。而电梯视频广告是与其他客户一同全天轮播的，100块屏起投。15秒视频，每天轮播300次。每周每块屏50元，每周预算（低消）5000元。”
采访过程中，物业公司并不愿向记者透露广告收入的分成方式，深耕物业行业多年的成都市人大代表付天力告诉记者，物业可以选择将广告位统一打包出售，最好是按照一定比例确定收益分成。“比如，广告公司赚了多少，就要按照一定的比例将受益划归公共收入，比例可以由业主委员会确定。如果是按照固定金额分配，则像是把业主的利益一次性‘打包出售’，容易产生黑箱操作。”
专家建议：
小区经营性收入单独入账，业主按比例分成
事实上，许多业主提出了参与小区经营性收益分成的需求。《条例》中明确，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主公用。”
记者从四川省住房与城乡建设厅《条例》起草小组了解到，业主有权按照《条例》确定的经营合同来协商分配物业广告收入、停车收入的比例，原则是公开公平。其中，物业广告收入等经营性收费由物业公司招商，业主可以相对少分；但停车收入等利用业主共有部分产生的收入，应当由业主多分。
据悉，目前很多物业公司没有主动公开这一笔收入，成立了业主委员会的小区在处理收入分配问题时也面临不专业和不透明的问题，大多数小区业主可能并不知情。
要实现收入使用的公开公平，资金账户是基础环节。值得一提的是，此次《条例》中特意新增了“业主共有部分收益应单独入账”的内容。起草小组相关人员提到，业主共有资金账户和业主委员会的资金账户并不相同，不能混为一谈。“业主委员会的资金账户时开展工作的经费账户，业主委员会资金账户的定位应该是业主共有资金账户的子账户。”他建议，对物业公司的广告、停车等收入，设定一个比例，按照比例归入到业主共有资金池。
泰和泰律师事务所曾雪表示，确定具体比例后，实施起来确实更方便，因为在实践中物业公司的合理成本具体是多少较难界定。
“但是具体比例是多少，需要相关部门进行更广泛的调研、调查，以确定一个对物业公司、对全体业主都公平的比例。在法律法规对具体比例无具体规定时，也可以在物业服务合同中来对分配比例进行具体约定。”
曾雪告诉记者，《民法典》第二百八十二条就已经规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
但在付天力看来，单一的比例设置对于解决问题也许并不合适。“每个小区的情况都不一样，我认为可以授权一定区域在一定范围内进行设置，同时考虑到不同小区的不同资金结构和运营成本。总的来说，之所以会产生小区广告收益，是因为业主创造了价值，业主显然有权利决定收益的分配。”
四川君益律师事务所律师徐斌告诉记者，成立了业委会的小区，可以通过业委会以业主大会的形式对物业广告收入的分配方式等做出修改，对于没有成立业委会的小区，业主同样可以发起公益诉讼，要求物业公开收入支出情况。
成都商报-红星新闻记者 王培哲 钟茜妮