对话刘耀东：分享商业地产风险与前景
来源：房客网福州房产    

    房客网记者：您认为目前台湾商业地产面临最大的风险是什么？

　　刘耀东：台湾商业地产主要风险在于开发之前、开发过程中以及运营这三个阶段。开发之前主要是定位问题，如果定位不正确会对未来运营产生影响;在开发过程中主要面临的是资金、招商和工程进度，如果无法很好各阶段衔接恰当，势必延误整体工程产生损失;在开业之后会出现很多不同的问题，运营或者自然灾害等问题。

　　房客网记者：您可以谈谈，台湾商业地产的未来发展趋势如何吗？

　　刘耀东：台湾和香港、新加坡一样，土地是有限的导致开发面积和规模都是有限的，但是因为人口集中，大型的商场比传统的商业更有机会，在台湾商业地产本身就是符合现代的需求。当然商业地产本身也是有风险的，成本很高、土地不易获得、资金需要投入很大。

　　房客网记者：您如何评价目前大陆的商业地产？

　　刘耀东：大陆商业地产与台湾不一样，因为过去生活条件不高、土地政策、大型商场缺乏，随着社会的发展以及城镇化需求，带动了城市的建设，因此商业地产在大陆是很有机会的，再加上政策扶持，商业地产正在快速发展。当然也有附带的问题，因为发展过快，虽然硬体已经盖好，但是相关的软件如定位、招商以及后期经营管理都需要专业人员。总体来讲，因为中国的市场很大，现在才开始等于在萌芽期，所以这种大型的商业地产来讲，它的势头非常勇猛，但是看得出来这是个长期的，所以要很小心。

　　房客网记者：那您觉得要大陆商业地产小心的地方是哪里？

　　刘耀东:小心的地方是要了解商业地产和大型商场存在一些风险，不是说盖就盖的，要多学习外来的经验。商业地产并不是获得短期的经验来换短期的利益，实际上他是一个长期的规划，所以在开发之前一定要思考、一定要论证，做好充分的准备。另一方面，商业地产资本的投入很大，在资金方面要有一定的准备，而不是说边走边盖，在盖的时候才考虑资金的问题，如果资金不全，也不是那么容易能盖好的，即使盖好也很有问题。那么更重要的是在于这是个长期永续经营的问题，对企业来讲，他要有长远的计划，一步一步，稳打稳扎，才有机会。

　　房客网记者：您觉得台湾商业地产与大陆最大区别在哪里？

　　刘耀东：因为台湾商业地产是随着生活水平慢慢地提升，从百货公司到超市到连锁商店，最后发展到购物中心;而大陆在十年内所有商业地产形式都出现了，从国营一下子到民营时候，百货公司、便利店、超市、大卖场以及购物中心全部冒出来了。大陆商业地产可谓是竞争激烈但是品牌并不足。

　　房客网记者：您心目中台湾最成功的购物中心？

　　刘耀东:台北101现在基本上是不错的，它的规划是一个国际级的，同时它刚好有一个地标在上面，是所有的观光客来台北一定要看的地方，所以也带动了它的品牌效益，国际精品都愿意在里面进驻。看的出来，它的经营效果目前也是最好的。它是商业地产一个比较典型的例子，它本身不是做零售，它是以商业为主的不动产。它的规划、它的招商、它的经营管理都是一个不错的。

　　房客记者:大陆方面，您认为成功的购物中心？

　　刘耀东:大陆比较成功的例子还是很多的，比如北京的三里屯、金融街、王府井;上海的淮海路、恒隆广场都是非常成功;广州也有，比如天河城、正佳广场都是不错的。国内的规模和发展水平虽然起步比较慢，但是由于国内市场很大，所以它也有很多特色，国内的大型商场也越来越多。