• 2014-12-1 9:03:00
• 来源：云南网(昆明)
  
    去年11月12日，春城路上的摩尔大厦因电梯故障，物管贴出“自行操作电梯发生安全事故后果自负”的免责告示。1年后，摩尔大厦新换的最后一部电梯经过质检部门检测正式投入运行。期间，物管垫资更换了4部新电梯。现在问题来了，垫资的钱找谁要呢？物管希望能妥善处理欠费事宜。
    1年前封停故障电梯
    摩尔大厦分A、B座两栋大楼，A座共18层，B座共22层，每座分别有两部电梯。因频发故障，一度传出电梯惊魂事件：“女孩困在里面，电梯直接从22楼掉到7楼。”“经常有人被关在里面。”
    去年11月12日，在A、B座的电梯口和大厦大厅贴出落款单位为该大厦物管的云南新豪物业管理有限公司的“免责告示”：“电梯维修不到位，让相关人员务必不要坐电梯，选择走消防通道。自通告发布之日起，若因各业主和相关人员不听劝告，并自行操作使用电梯发生安全事故，后果由其自行承担！”物管公司当时将A座和B座各1部电梯进行了封停。
    记者日前走访时，该大楼物管人员对去年有人被关在电梯以及电梯坠落的传闻并未否认：“他们不懂电梯，所以被吓到。我们搞维修的都知道，关在里面根本不消怕，赶紧找人救援就行了。”
    据了解，去年该物管公司贴出的“电梯更换具体实施办法”中曾指出：“由于摩尔大厦每天使用的频率太高、磨损较大，老化严重，并且已经到了使用年限。今年频繁出现故障，经专业电梯公司维修和物管处出资更换多处部件后，故障依然不断。为了全体业主的安全，电梯必须更换。”
    公司垫资更换4部电梯
    物管人员介绍，贴“免责告示”是因为业主不交钱才出的下策。摩尔大厦两栋大楼都建于2000年前，是纯写字楼，有105户业主。基本上都出租使用，电梯的使用频率也比普通的居民大楼要高。使用10多年，也差不多该换了，但费用却一直没有着落。
    大楼建成时，还没有公共维修基金一说，更换一部电梯的费用不菲，何况一次要更换4部。去年公司已测算过相关费用，由物管处和业主（房东）共同承担，每户（室）出资1万元，余下19万元由物管处出。但贴出通知后一直没人交费。而按照物业管理办法，让租户来交纳这笔费用也不妥。
    没钱就一直让老电梯停运，住户又该如何上下楼呢？据介绍，去年10月份开始，总公司就进行了相关研究，决定更换4部宝马牌电梯。费用先由公司垫资大部分，剩余的由物管公司收齐后再统一支付给电梯公司。之后，更换电梯步入实干，陆续拆除了4部旧梯，换新、调试、检测。
    今年11月末，最后一部电梯通过了有关部门的检测。在电梯口，记者见到一份告示：“新安装的电梯，左边这部已使用，右边这部等市质检局验收发证后就可投入使用。落款日期为2014年11月12日。”物管人员介绍，刚更换新电梯后，由于还需调试，小问题还是出现了不少，但之后都由厂家解决了。从最近两月的使用情况看，电梯运行顺畅，没有任何住户来投诉。
    部分业主未交纳更换费用
    这份告示同时也催促没有交纳房屋维修资金的业主，尽快交纳费用，金额为16990元/户。物管人员表示，这笔费用实际上就是更换电梯的费用，现在仍有部分业主没有交纳，也未将余款付给电梯厂。
    “这么多年来，住户都按时交纳物管费用，没有拖欠，我们不希望和大家闹僵。”物管希望能和谐处理欠费事宜，但催收也不容易：一是一些业主不在昆明，甚至不在国内，要联系他们存在困难；二是多年来，一些业主已和物管处成朋友，连房屋出租都是委托物管处理，而没有通过房屋中介，施压催交有些不合适；三是担心如通过法律手段，即使胜诉，诉讼成本也与催交费用相差无几。
    新电梯用上了，租户们上下楼梯不用担心再遇到“闭门阵”或者“蹦极”速降的情况，至于费用，物管也希望和谐收取。看似所有的问题都圆满解决了，但安装电梯的费用却发生了变化。按去年的资金测算方案，每户（室）出资1万元，余下19万元由物管处出。更换电梯共需124万元。而现在的标准变成了每户16990元，按105户业主测算，发生费用1783950元，比去年的费用多出50多万元。这笔费用的变动是如何产生的？物管人员表示，和电梯厂的安装合同、垫资都是总公司实施的，他们不知详情，无法回答。记者索要电梯公司的联系方式，物管表示没有。记者想采访总公司，也表示需联系后才能告知。
    观点
    若在保修期则该开发商出资换新
    云南凌云律师事务所律师张晓辉认为，首先可查看业主和当时开发商签订的购房合同中有无相关条款注明电梯的使用维护，如有且电梯尚在保修期间的，则应由该开发商埋单电梯换新。其次，按照物业管理有关法规，物管一般仅负责对电梯的维护保养，没有义务换新。
    换新应当是该大楼的业委会来对外展开询价和签订合同，这样才具备法律主体资格。由物管来更换电梯，表面上看是做了好事，但实际上存在法律角色错位的问题。而且更换的具体费用也需要公示。建议还是应当由业主组建业委会，物管提供必要协助。在实际中，不单居民小区可成立业委会，只要是“物业”的业主，纯商业大楼也可成立。只有成立业委会后，才能及时主张收取公共维修基金以及对欠缴业主进行催交。当然，在成立业委会之前，可以由开发商肩负起业主的职责，或者由物业公司专门就该事项书面征求各业主意见，再根据业主的意见进行处理。